Site Aidatlarında Yeni Dönem Başlıyor

Uzun süredir tartışmalara, boykotlara ve olumsuzluklara yol açan site aidat ödemelerinde yeni bir dönem başlıyor. TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilen kanun değişiklikleriyle, fahiş aidatlara yönelik düzenleme yürürlüğe girdi. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan değişiklikler, site yöneticilerinin keyfi aidat belirlemesinin önüne geçmeyi hedefliyor. Artık işletme projelerinin kat malikleri kurulunda onaylanması zorunlu hale gelirken, toplu yapılarda yönetim planı değişiklikleri de kolaylaştırılıyor.

Bugüne kadar yöneticiler, avans niteliğindeki aidat miktarını kendileri belirleyebiliyor ve avans tükendiğinde yeniden tahsilat yapabiliyordu. Bu uygulama, kamuoyunda yöneticilere sınırsız yetki verildiği algısını güçlendiriyor ve bazı toplu yapılarda maliklerin mağduriyetine yol açıyordu. Yeni düzenleme ile yöneticinin toplayacağı avans miktarı artık kat malikleri kurulunun onayına bağlandı. Böylece aidat artırma yetkisi yöneticiden alınarak maliklere devredildi.

İşletme projeleri, site yaşamının yıllık bütçesi olarak tanımlanıyor. Gelir-gider kalemleri, bakım-onarım ihtiyaçları, ortak alan giderleri, personel, enerji, teknik bakım ve sigorta gibi zorunlu harcamaların açıkça ortaya konulması gerekiyor. Aidatın düşük olması kadar, gerçekçi, sürdürülebilir ve denetlenebilir olması da önem taşıyor.

Yeni düzenlemenin en dikkat çekici başlıklarından biri ise yeniden değerleme oranı sınırı. Geçici işletme projelerinde öngörülen bedel, mevcut bütçenin bir önceki yılın yeniden değerleme oranını aşamayacak. Bu hüküm, özellikle yıl başlarında yapılan yüksek oranlı aidat artışlarını frenlemeyi amaçlıyor.

Elbette site giderleri her yapıda aynı değil. Bağımsız bölüm sayısı, sosyal tesis yoğunluğu, çalışan sayısı, giriş-çıkış noktaları, arsa büyüklüğü, teknik ekipman, enerji verimliliği ve hizmet çeşitliliği aidat tutarlarını doğrudan etkiliyor. Bu nedenle her yapının kendi ihtiyaçlarına göre şeffaf bir bütçe hazırlaması ve maliklerin onayına sunması artık bir zorunluluk haline geliyor.

Apsiyon Aidat Endeksi verileri de bu tabloyu destekliyor: bütçe dağılımında işçilik giderleri yüzde 55, enerji maliyetleri yüzde 23, diğer bakım-onarım giderleri ise yüzde 22 seviyesinde. Özellikle asgari ücret, enerji ve teknik hizmetlerdeki artışlar site bütçelerini doğrudan etkiliyor. Bu nedenle işletme projesine dayalı ve maliklerin onayladığı bir bütçe modeli kritik önem taşıyor.

Kanun değişikliğiyle birlikte yönetim planı değişikliklerinde de kolaylık sağlandı. Daha önce beşte dört çoğunluk aranırken, artık üçte iki çoğunluk yeterli olacak. Bu da toplu yapılarda karar alma süreçlerini hızlandıracak.

Son olarak, düzenlemenin yalnızca aidat artışlarını sınırlayan bir metin olarak görülmemesi gerekiyor. Site yöneticiliği artık ciddi mevzuat bilgisi, mali disiplin, teknik sorumluluk ve denetim kültürü gerektiren profesyonel bir alan haline geldi. Özellikle büyük sitelerde yöneticilerin ve yönetim şirketlerinin; gelir-gider yönetimi, iş sağlığı ve güvenliği, teknik bakım, afet ve yangın tedbirleri, personel süreçleri ve malik bilgilendirmesi konularında belirli standartlara sahip olması bekleniyor.